Cada año, Luis Miguel Larriba, abogado fiscalista de LRB Tax & Legal, recibe en su despacho a empresarios que tomaron la misma decisión hace una o dos décadas y que hoy no saben cómo deshacer el nudo en el que se metieron. La decisión siempre sonó razonable en su momento: si tengo una empresa, ¿por qué no comprar la vivienda a su nombre y deducir los gastos?
Lo que nadie les explicó entonces es que esa operación transformaba su casa en un activo de la sociedad con todas las consecuencias jurídicas, fiscales y contables que eso implica, y que muchas de ellas solo se hacen visibles años después, cuando ya no hay margen de maniobra.
«La pregunta que me hacen es siempre la misma: ¿cómo salgo de esto? Y la respuesta casi nunca es sencilla ni barata. La sociedad no puede regalarle el piso al socio sin tributar. Tiene que venderlo o distribuirlo como dividendo, y en ambos casos hay impuestos. Lo que podría haberse evitado con una buena planificación previa se convierte en un problema que cuesta decenas de miles de euros resolver», explica Larriba.
El inquilino de su propia empresa
El primer error que comete quien compra su vivienda habitual a través de una sociedad es creer que el hecho de ser el propietario de la empresa equivale a ser el propietario del inmueble. No es así. La empresa es una persona jurídica distinta de su socio. El piso es de la empresa, no del empresario. Y si el empresario vive en él, está usando un activo de la empresa para un fin privado.
Esa utilización privada tiene consecuencias fiscales inmediatas. Por ejemplo, Hacienda la califica como retribución en especie si el empresario es también trabajador o administrador de la sociedad, o como operación vinculada si simplemente convive con el inmueble sin contraprestación formal. En cualquiera de los dos casos, la solución que exige la normativa es la misma: el empresario tiene que pagar a su empresa un alquiler equivalente al precio de mercado. No lo que le parezca razonable, sino lo que pagaría un tercero no vinculado por ese mismo piso en esa misma zona.
«El empresario que compra su casa a nombre de la empresa se convierte automáticamente en el inquilino de su propia sociedad. Tiene que firmar un contrato de arrendamiento consigo mismo, en el que él es el arrendatario y su empresa la arrendadora, y tiene que pagar todos los meses una renta que no puede fijar libremente», resume Larriba. «Es la paradoja perfecta: has puesto el piso a nombre de la empresa para tener más control sobre él, y el resultado es que tienes menos».
El informe que pocos tienen y Hacienda siempre pide
El arrendamiento entre el socio y su propia sociedad es, a efectos fiscales, una operación vinculada en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Esto significa que debe valorarse obligatoriamente a precio de mercado, es decir, al mismo precio que se habría pactado entre partes independientes. No hacerlo, o hacerlo a un precio inferior al de mercado, expone a la sociedad a una regularización por parte de la AEAT que puede alcanzar varios ejercicios simultáneamente.
Pero hay más. La normativa de operaciones vinculadas no solo exige que el precio sea de mercado: exige que eso quede documentado. Cuando el importe conjunto de las operaciones vinculadas entre socio y sociedad supera el umbral general de 250.000 euros anuales, la empresa está obligada a disponer de documentación específica que justifique el valor de mercado aplicado. Pero en el caso de operaciones que tengan por objeto bienes inmuebles, ese umbral se reduce a 100.000 euros anuales, conforme al artículo 18.3 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y su desarrollo reglamentario.
Dado que el alquiler de una vivienda de precio medio en cualquier ciudad española supera con frecuencia esa cifra en el acumulado anual, en la práctica casi cualquier arrendamiento de vivienda entre socio y sociedad queda sujeto a la obligación de documentación específica desde el primer ejercicio. En la práctica, eso significa contratar una valoración pericial del alquiler de referencia en esa zona y mantenerla actualizada año a año.
«Tengo clientes que llevan diez años viviendo en el piso de su empresa sin haber pagado un solo euro de alquiler y sin tener ninguna documentación que justifique el precio de esa operación. Cuando llega la inspección, la AEAT reconstruye los alquileres de mercado de todos esos años, los imputa como retribución en especie o como ingreso no declarado por la sociedad, y el resultado es una regularización con intereses y sanciones que puede superar con creces el ahorro fiscal que en su día se buscaba», advierte el abogado.
El IVA que no se puede deducir: la trampa de la prorrata
Según Larriba, hay una consecuencia del esquema que pasa completamente desapercibida hasta que llega y resulta devastadora para las empresas con actividad real: el impacto en el IVA.
Cuando la sociedad arrienda la vivienda al socio para uso residencial, ese arrendamiento está exento de IVA. La exención en arrendamientos de vivienda habitual es una regla general del artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA que no admite excepciones por el hecho de que arrendador y arrendatario estén vinculados.
La empresa no repercute IVA en la renta mensual que le cobra al socio, lo que a primera vista parece una ventaja. El problema llega cuando se aplica la norma que acompaña a toda operación exenta de IVA: la regla de la prorrata.
La prorrata obliga a la empresa a reducir el IVA que se deduce en sus compras y gastos en proporción al porcentaje que representan las operaciones exentas sobre el total de sus operaciones. Si la sociedad tiene una facturación anual de 500.000 euros de actividad sujeta a IVA y además imputa al socio un alquiler de vivienda de 24.000 euros anuales —exento—, ese alquiler entra en el denominador del cálculo de la prorrata y reduce el porcentaje de IVA deducible de todos los gastos de la empresa.
«Una empresa que antes se deducía el 100% del IVA de sus facturas de proveedor, de sus equipos, de sus suministros y de sus servicios, empieza a perder parte de esas deducciones por el mero hecho de tener en su patrimonio una vivienda que arrienda al socio. El efecto es silencioso y permanente, y se acumula cada ejercicio. En el momento en que alguien hace los números, el coste fiscal de la prorrata supera a menudo con creces cualquier ventaja que en su día se buscó con la operación», explica Larriba.
Las ventajas fiscales que se pierden para siempre
Más allá de los costes que genera tener la vivienda en la sociedad, en opinión de Larriba hay un coste de oportunidad que muy pocos calculan en el momento de tomar la decisión: la pérdida permanente de los principales beneficios fiscales que el IRPF reconoce a las personas físicas propietarias de su vivienda habitual.
El primero es la exención por reinversión en vivienda habitual. Cuando una persona física vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años, la ganancia patrimonial generada en la venta queda completamente exenta de tributación en el IRPF.
Este beneficio, que puede suponer una exención de decenas o incluso cientos de miles de euros en ganancias acumuladas durante años de revalorización del inmueble, no existe en el impuesto sobre sociedades. La sociedad que vende un inmueble tributa por la totalidad de la plusvalía al tipo general del 25%, sin posibilidad alguna de aplicar ninguna exención equivalente.
El segundo es la exención por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años. Las personas físicas que han cumplido 65 años y venden su vivienda habitual no tributan en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, con independencia de su cuantía y de lo que hagan con el dinero. Es uno de los beneficios fiscales más generosos del sistema tributario español y uno de los más relevantes en términos de planificación patrimonial a largo plazo.
Una vivienda comprada hace treinta años por 90.000 euros y vendida hoy por 600.000 euros genera una ganancia de 510.000 euros. Si el propietario tiene más de 65 años, esa ganancia no tributa. Si el propietario es una sociedad, tributa al 25%: son 127.500 euros de impuesto que no existirían si la vivienda hubiera estado a nombre de la persona física.
«La decisión de poner la vivienda habitual a nombre de la empresa puede tomarse en cinco minutos. Las consecuencias de esa decisión pueden durar treinta años y costar cientos de miles de euros. He visto a propietarios mayores de 65 años que vendían su piso y que esperaban no pagar nada, como les había ocurrido a sus vecinos, y que al descubrir que su piso estaba a nombre de la sociedad se encontraron con una factura de más de 100.000 euros que nadie había anticipado. En esos momentos ya no queda ningún margen de planificación fiscal: lo que no se hizo bien décadas antes, en el momento de comprar, no tiene solución fácil cuando llega el momento de vender», concluye el abogado.
Cuándo sí puede tener sentido y cuándo nunca
Larriba matiza que no toda vinculación entre empresa e inmueble es un error. Hay supuestos en los que tiene pleno sentido que una sociedad sea propietaria de bienes inmuebles: cuando se trata de inmuebles destinados al arrendamiento a terceros como actividad económica, cuando forman parte de un patrimonio empresarial con función productiva real, o cuando se estructuran dentro de regímenes fiscales específicos, como el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. Lo que nunca tiene sentido, en términos de planificación fiscal rigurosa, es utilizar la sociedad como vehículo para adquirir la vivienda en la que va a residir el propio socio o su familia.
«La vivienda habitual del empresario debe estar a nombre del empresario, no de su empresa. Es una regla que parece sencilla, pero que se incumple con una frecuencia sorprendente, casi siempre por consejo de alguien que veía una ventaja a corto plazo sin calcular el coste a largo. La fiscalidad de la vivienda habitual en el IRPF es generosa precisamente para las personas físicas. Utilizarla bien es una de las decisiones de planificación más rentables que existe. Renunciar a ella poniendo la vivienda en la empresa es, en la mayoría de los casos, un error que no tiene vuelta atrás sin un coste significativo», concluye Larriba.
